주택임대소득 분리과세 필요경비 50%·60%와 세금 계산 예시

주택임대소득이 연 2,000만원 이하라면 다른 소득과 합치지 않고 14% 세율로 따로 계산하는 분리과세를 선택할 수 있습니다. 이때 필요경비는 미등록 임대주택이 수입의 50%, 등록 임대주택이 60%로 정해져 있고, 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하라면 각각 200만원과 400만원을 추가로 빼 줍니다.

이 글에서는 소득세법 제12조, 제14조, 제25조, 제64조의2와 시행령 조문을 기준으로 주택임대소득 과세대상, 분리과세 계산 구조, 월세 수입별로 직접 계산해 본 세금 예시, 신고방법과 사업자 등록, 자주 묻는 질문을 정리합니다.

주택임대소득 과세대상, 1주택은 원칙적으로 비과세

소득세법 제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득을 비과세로 정하고 있습니다. 다만 기준시가가 12억원을 넘는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 1주택이라도 과세됩니다.

출처: 국가법령정보센터 소득세법 제12조 제2호 나목(1주택 임대소득 비과세)

주택 수는 소득세법 시행령 제8조의2 제3항에 따라 계산합니다. 핵심은 본인과 배우자가 각각 가진 주택을 합산한다는 점입니다. 남편과 아내가 1채씩 가지고 있으면 2주택이 되어 월세 수입이 과세대상이 됩니다. 다가구주택은 구분 등기를 하지 않았다면 1개의 주택으로 봅니다.

보유 상황	월세 수입	전세보증금
1주택(기준시가 12억 이하)	비과세	비과세
1주택(기준시가 12억 초과·국외)	과세	비과세
2주택	과세	원칙적으로 비과세(예외 규정 있음)
3주택 이상	과세	보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 과세

전세보증금은 소득세법 제25조 제1항에 따라 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억원을 넘을 때 일정 금액을 수입으로 보아 과세합니다. 이때 주거 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않습니다. 2주택자도 기준시가 12억원 초과 주택의 보증금 합계가 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 과세될 수 있으므로, 고가주택을 전세로 준 경우에는 시행령 기준을 따로 확인해야 합니다.

분리과세 조건, 연 2,000만원 이하면 선택 가능

소득세법 제14조 제3항 제7호는 해당 과세기간의 주택임대 총수입금액이 2,000만원 이하인 사람의 주택임대소득을 분리과세 주택임대소득으로 정하고 있습니다. 2,000만원 이하라면 분리과세와 종합과세 중 세금이 적은 쪽을 고를 수 있고, 2,000만원을 넘으면 다른 소득과 합산하는 종합과세만 가능합니다.

필요경비 50%·60%와 기본공제 200만원·400만원

분리과세 세금은 소득세법 제64조의2에 따라 아래 순서로 계산합니다. 임대주택이 등록 요건을 갖췄는지에 따라 필요경비율과 추가 공제액이 달라집니다.

출처: 국가법령정보센터 소득세법 제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례)

구분	미등록 임대주택	등록 임대주택
필요경비율	총수입금액의 50%	총수입금액의 60%
추가 공제(다른 종합소득금액 2,000만원 이하일 때)	200만원	400만원
세율	14%	14%
계산식	(수입 × 50% − 200만원) × 14%	(수입 × 40% − 400만원) × 14%

등록 임대주택은 시행령 제122조의2 제1항에 따라 민간임대주택법상 임대사업자 등록과 세무서 사업자 등록을 모두 하고, 임대보증금이나 임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 등록 임대주택으로 60% 경비율과 400만원 공제를 받은 뒤 10년 이상 임대하지 않으면 제64조의2 제3항에 따라 덜 낸 세금을 다시 내야 합니다. 조세특례제한법 제96조의 소형주택 임대사업자 세액감면은 별도 요건이 있어 이 글의 계산에는 넣지 않았습니다.

직접 계산해 본 주택임대소득세 예시

아래 표는 2주택 이상으로 월세 수입이 과세되는 사람이 분리과세를 선택했다고 가정하고, 연간 월세 합계별 소득세를 계산한 것입니다. 지방소득세는 소득세의 10%로 따로 붙습니다.

연간 월세 수입	다른 종합소득 2,000만원 이하(미등록)	다른 종합소득 2,000만원 초과(미등록)	다른 종합소득 2,000만원 이하(등록)
600만원(월 50만원)	(300만 − 200만) × 14% = 14만원	300만 × 14% = 42만원	240만 − 400만 → 0원
1,200만원(월 100만원)	(600만 − 200만) × 14% = 56만원	600만 × 14% = 84만원	(480만 − 400만) × 14% = 11만2,000원
1,800만원(월 150만원)	(900만 − 200만) × 14% = 98만원	900만 × 14% = 126만원	(720만 − 400만) × 14% = 44만8,000원
2,000만원(월 약 167만원)	(1,000만 − 200만) × 14% = 112만원	1,000만 × 14% = 140만원	(800만 − 400만) × 14% = 56만원

예를 들어 월세 100만원을 받는 미등록 2주택자의 다른 종합소득금액(근로소득금액 포함)이 2,000만원 이하라면 소득세 56만원, 지방소득세 5만6,000원으로 모두 61만6,000원을 냅니다. 같은 조건에서 등록 임대주택이라면 소득세가 11만2,000원으로 줄어듭니다. 여기서 말하는 다른 종합소득금액은 분리과세 주택임대소득을 뺀 금액이므로, 근로소득금액이 2,000만원을 넘는 직장인은 가운데 열처럼 기본공제 없이 계산됩니다.

같은 분리과세와 종합과세 선택 구조는 금융소득에도 있습니다. 함께 보면 좋은 글: 금융소득 종합과세 계산 예시, 2,000만원 초과시 추가세액과 건강보험료

주택임대소득 신고방법과 사업자 등록

1. 매년 5월 종합소득세 확정신고 기간에 전년도 1월부터 12월까지의 주택임대 수입을 신고합니다.
2. 홈택스나 손택스에서 종합소득세 신고 화면으로 들어가 주택임대소득 분리과세 또는 종합과세를 선택합니다.
3. 임대 주택별 월세, 보증금, 임대 기간과 등록 여부를 입력해 세액을 계산합니다.

주택임대로 소득이 생기면 사업자 등록도 해야 합니다. 소득세법 제81조의12는 기한까지 사업자 등록을 신청하지 않은 경우 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 정하고 있으며, 이 가산세는 산출세액이 없어도 부과됩니다. 월세 1,200만원을 받고 1년 내내 미등록이었다면 가산세는 2만4,000원입니다.

주택임대소득 분리과세 자주 묻는 질문 3가지

Q1. 부부가 각각 1채씩 가지고 있는데 둘 다 1주택이라 비과세인가요?

A. 아닙니다. 시행령 제8조의2 제3항 제4호에 따라 본인과 배우자의 주택 수를 합산하므로 2주택으로 봅니다. 이 경우 월세를 받는 쪽의 임대소득은 과세대상이 됩니다.

Q2. 월세 수입이 2,000만원을 조금 넘으면 어떻게 되나요?

A. 2,000만원을 넘는 순간 분리과세를 선택할 수 없고, 주택임대소득 전체를 근로소득 등 다른 소득과 합산해 종합과세로 신고해야 합니다. 이때는 필요경비를 장부나 경비율로 따로 계산하며, 분리과세의 50%·60% 경비율과 200만원·400만원 공제는 적용되지 않습니다.

Q3. 분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 유리한가요?

A. 다른 소득이 많아 15% 이상 세율 구간에 있다면 대체로 14% 분리과세가 유리합니다. 다른 소득이 적어 6% 구간에 머물거나 결손이 있는 경우에는 종합과세가 더 적을 수 있습니다. 신고 전에 두 방식으로 각각 계산해 보고 세금이 적은 쪽을 고르면 됩니다.

정리와 출처

• 1주택은 원칙적으로 비과세지만 기준시가 12억원 초과·국외 주택은 과세되고, 부부 주택 수는 합산합니다.
• 연 주택임대 수입 2,000만원 이하면 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다.
• 필요경비는 미등록 50%·등록 60%, 다른 종합소득 2,000만원 이하면 200만원·400만원을 추가로 뺍니다.
• 신고는 매년 5월 종합소득세 신고 때 하고, 사업자 미등록이면 수입의 0.2% 가산세가 붙습니다.

출처: 국가법령정보센터 소득세법(시행 2026.1.1.) 제12조 제2호 나목, 제14조 제3항 제7호, 제25조 제1항, 제64조의2, 제81조의12 / 소득세법 시행령(시행 2026.10.1.) 제8조의2 제3항, 제122조의2 제1항. 개별 상황에 따라 세액이 달라질 수 있으니 신고 전 홈택스 계산 결과나 관할 세무서 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.